ضريبة التصرفات العقارية في السعودية وأهم الأحكام المنظمة لها

في إطار رؤية السعودية 2030 لتنويع مصادر الدخل وتنظيم السوق العقاري، تلعب ضريبة التصرفات العقارية دوراً محورياً في تعزيز الشفافية وحماية حقوق جميع الأطراف. هذه الضريبة، التي تُفرض بنسبة 5% على معظم التصرفات العقارية، أصبحت جزءاً أساسياً من أي معاملة عقارية في المملكة، سواء كانت بيعاً، هبة، أو أي شكل آخر من أشكال نقل الملكية.

فهم ضريبة التصرفات العقارية ليس فقط التزاماً قانونياً، بل ضرورة عملية لكل من يخطط لشراء أو بيع عقار. التعديلات الأخيرة التي أُقرت في أبريل 2025 جلبت تحديثات مهمة في اللائحة التنفيذية، بما في ذلك توسيع حالات الإعفاء وتسهيل الإجراءات الإلكترونية. في هذا الدليل الشامل، نستعرض كل ما تحتاج معرفته عن هذه الضريبة، من التعريف الأساسي إلى الإجراءات العملية للسداد.

قبل الدخول في أي معاملة عقارية، من الحكمة الحصول على تقييم دقيق للعقار من جهة معتمدة مثل أرض للتقييم العقاري | Earth Value، لأن قيمة العقار هي الأساس الذي تُحتسب عليه الضريبة، والتقييم الصحيح يحميك من مشاكل مستقبلية مع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

نظرة عامة على ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تُفرض على جميع التصرفات القانونية التي تنقل ملكية العقار أو حيازته بغرض تملكه. صدر نظام الضريبة بموجب المرسوم الملكي رقم (م/5) بتاريخ 1442/2/2هـ، وتديره هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

الإطار القانوني الحالي: في 10 أبريل 2025، اعتمدت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك اللائحة التنفيذية المحدثة لنظام ضريبة التصرفات العقارية بموجب قرار رقم (01-03-25)، والتي تتكون من 15 مادة وبدأ سريانها اعتباراً من نفس التاريخ.

التحول الإلكتروني الإلزامي: اعتباراً من 15 أبريل 2025، أصبحت جميع التعاملات المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية إلكترونية بالكامل عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. لا يُقبل أي تسجيل يدوي أو ورقي، مما يعزز الشفافية ويسرّع الإجراءات.

الهدف من الضريبة:

• زيادة الإيرادات غير النفطية: دعم الميزانية العامة للدولة ضمن رؤية 2030
• تنظيم السوق العقاري: الحد من المضاربات والتلاعب بالأسعار
• تعزيز الشفافية: توثيق جميع المعاملات العقارية إلكترونياً
• حماية حقوق المتعاملين: وضوح الالتزامات المالية لجميع الأطراف

تطبيق هذه الضريبة ساهم في تنظيم العقارات السعودية بشكل أكثر احترافية، وخلق بيئة أكثر استقراراً للمستثمرين والمشترين.

ما هي التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة

التصرف العقاري الخاضع للضريبة هو أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته بغرض تملكه أو تملك منفعته، بما في ذلك العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد.

بيع العقارات السكنية والتجارية

البيع هو أكثر أنواع التصرفات شيوعاً ويخضع للضريبة بنسبة 5% من قيمة الصفقة. يشمل ذلك:

• العقارات السكنية: فلل، شقق، أدوار، دوبلكس، استراحات
• العقارات التجارية: محلات، مكاتب، مستودعات، أبراج تجارية
• الأراضي: سكنية، تجارية، صناعية، زراعية
• العقارات قيد الإنشاء: حتى لو لم يكتمل البناء
• العقارات على الخارطة: وحدات لم تُبنى بعد

نطاق الضريبة: تُفرض الضريبة على كامل العقار أو جزء منه، سواء كان مفرزاً (منفصلاً) أو مشاعاً (ملكية مشتركة). حتى التصرف في حصة من عقار يخضع للضريبة على قيمة تلك الحصة.

الهبة والتنازل ونقل الملكية

الهبة: نقل ملكية العقار دون مقابل مالي. تخضع للضريبة إلا في حالات الإعفاء المحددة (سنتناولها لاحقاً).

التنازل: نقل الملكية بموجب اتفاق بين الأطراف، سواء بمقابل أو بدونه.

المقايضة: تبادل عقار بعقار آخر. تُفرض الضريبة على قيمة كل عقار يتم تبادله.

الإجارة المنتهية بالتمليك: عقود إيجار تمتد لفترة طويلة (أكثر من 50 سنة) وتنتهي بنقل الملكية للمستأجر. تخضع للضريبة عند نقل الملكية النهائي.

نقل الحصص في الشركات العقارية: إذا تم نقل حصص في شركة نشاطها الرئيسي هو تملك العقارات، قد يخضع ذلك للضريبة بناءً على القيمة السوقية للعقارات المملوكة للشركة.

التصرفات العقارية للأفراد

التصرفات العقارية للأفراد تشمل جميع المعاملات التي يقوم بها الأفراد (غير الشركات) في العقارات، سواء لأغراض شخصية أو استثمارية. معظم هذه التصرفات تخضع للضريبة بنسبة 5%، لكن هناك استثناءات مهمة سنتناولها في القسم التالي.

التصرفات العقارية للأفراد وأثرها الضريبي

الحالات الخاضعة للضريبة للأفراد

الأفراد يدفعون ضريبة التصرفات العقارية في الحالات التالية:

بيع عقار ثانٍ أو إضافي: إذا كنت تملك بالفعل مسكناً وتشتري مسكناً آخر، الشراء الثاني يخضع للضريبة كاملةً.

بيع عقار استثماري: أي عقار تملكه بغرض التأجير أو الاستثمار يخضع للضريبة عند بيعه.

شراء أرض بغرض البناء: الأراضي بجميع أنواعها تخضع للضريبة، حتى لو كانت للبناء الذاتي.

شراء عقار تجاري: محلات، مكاتب، مستودعات، جميعها تخضع للضريبة.

الهبة لغير الأقارب المستثنين: هبة عقار لشخص خارج دائرة الإعفاء تخضع للضريبة على أساس القيمة السوقية.

المقايضة العقارية: تبادل عقار بآخر يخضع للضريبة على قيمة كل عقار.

تأثير هذه الضريبة على قرارات الأفراد واضح. قد يعيد البعض التفكير في قرارات التمويل العقاري أو توقيت الشراء بناءً على التكلفة الإضافية للضريبة.

الحالات المستثناة من ضريبة التصرفات العقارية

اللائحة التنفيذية المحدثة حددت أكثر من 20 حالة إعفاء. من أهمها:

المسكن الأول للمواطن: بموجب الأمر الملكي، تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول للمواطن السعودي بحد أقصى مليون ريال (أي ضريبة قدرها 50,000 ريال). إذا تجاوزت قيمة المسكن مليون ريال، يتحمل المواطن ضريبة الجزء الزائد.

شروط الإعفاء:

• أن يكون مسكناً قائماً (فيلا، شقة، دور، دوبلكس)
• ألا يكون أرضاً أو بناءً ذاتياً
• أن يكون المسكن الأول المسجل باسم المواطن
• الحصول على شهادة الإعفاء من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان

التصرفات بين الأقارب:

• الزوجين: التصرف العقاري بين الزوجين معفى تماماً
• الأقارب حتى الدرجة الثانية: الهبة للأبناء، الآباء، الأجداد، الأحفاد معفاة
• بعض الحالات حتى الدرجة الثالثة: وفق شروط محددة

التوزيع الشرعي للتركات: نقل العقارات بين الورثة وفق الأنصبة الشرعية معفى تماماً، حتى لو كانت القيمة كبيرة.

التصرفات داخل نفس الكيان القانوني:

• نقل عقار بين شركة وفرعها
• نقل عقار بين صندوق استثماري ومديره (بشروط)
• إعادة هيكلة الشركات دون تغيير الملكية الفعلية

نقل العقار كحصة عينية في رأس مال شركة: بشروط معينة، يُعفى نقل العقار كحصة عينية عند تأسيس شركة أو زيادة رأس مالها.

الأوقاف الخيرية: وقف العقار لجهة خيرية أو لأغراض دينية معفى من الضريبة.

التصرفات الحكومية: نقل العقارات بين الجهات الحكومية أو من الحكومة للمواطنين ضمن برامج الإسكان الحكومية.

نسبة ضريبة التصرفات العقارية وآلية احتسابها

نسبة الضريبة المعتمدة

النسبة الرسمية لضريبة التصرفات العقارية هي 5% من قيمة التصرف العقاري. هذه النسبة ثابتة وتُطبق على جميع التصرفات الخاضعة للضريبة دون تمييز بين نوع العقار أو موقعه أو قيمته.

غرامة التأخير: إذا تأخرت في سداد الضريبة، تُفرض غرامة بنسبة 2% عن كل شهر تأخير من المبلغ المستحق. هذه الغرامة تتراكم شهرياً، لذا من المهم جداً السداد في الوقت المحدد.

مدة التقادم: لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك الحق في التحقق من قيمة التصرفات العقارية والضريبة المسددة لمدة 3 سنوات من تاريخ التصرف. بعد هذه المدة، لا يمكن للهيئة المطالبة بمراجعة الضريبة.

كيفية احتساب ضريبة التصرفات العقارية

الضريبة تُحتسب على قيمة التصرف العقاري، وهي الأعلى بين:

1. القيمة المتفق عليها بين الأطراف (سعر البيع المذكور في العقد)
2. القيمة السوقية العادلة للعقار

إذا شككت الهيئة في أن القيمة المعلنة أقل من القيمة السوقية الحقيقية، يحق لها طلب تقييم من مقيّمين معتمدين واحتساب الضريبة على القيمة الأعلى.

المعادلة الأساسية:

ضريبة التصرفات العقارية = قيمة العقار × 5%

ملاحظة مهمة: الضريبة تُحتسب على إجمالي قيمة العقار قبل أي خصومات. لا يتم خصم قيمة الديون المرهونة على العقار أو أي التزامات أخرى.

استخراج ضريبة التصرفات العقارية

خطوات استخراج ضريبة التصرفات العقارية إلكترونياً

اعتباراً من 15 أبريل 2025، جميع إجراءات ضريبة التصرفات العقارية أصبحت إلكترونية بالكامل. إليك الخطوات التفصيلية:

الخطوة 1: الدخول إلى البوابة

• زيارة موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: zatca.gov.sa
• اختيار خدمة “ضريبة التصرفات العقارية”
• تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد

الخطوة 2: تسجيل التصرف العقاري

• اختيار “طلب تسجيل تصرف عقاري”
• تسجيل الدخول بحساب المتصرف (البائع عادةً)
• إدخال بيانات المتصرف له (المشتري)

الخطوة 3: إدخال بيانات العقار

• نوع العقار (سكني، تجاري، أرض، إلخ)
• رقم الصك أو وثيقة الملكية
• الموقع والمساحة
• تاريخ التصرف
• قيمة التصرف المتفق عليها

الخطوة 4: التحقق من الإعفاء

• النظام يتحقق تلقائياً من استحقاق الإعفاء
• إذا كان المشتري مستحقاً لإعفاء المسكن الأول، سيُخصم تلقائياً
• يُعرض مبلغ الضريبة المستحق بعد الإعفاء (إن وُجد)

الخطوة 5: إصدار فاتورة السداد

• النظام يُصدر فاتورة سداد برقم فريد
• تحتوي على مبلغ الضريبة المستحق ومعلومات السداد

الخطوة 6: سداد الضريبة

• السداد عبر نظام “سداد” من خلال:
  • تطبيق البنك الإلكتروني
  • أجهزة الصراف الآلي
  • فروع البنوك

الخطوة 7: الحصول على شهادة السداد

• بعد السداد الناجح، يُصدر النظام تلقائياً شهادة سداد ضريبة التصرفات العقارية
• الشهادة ضرورية لإتمام عملية الإفراغ لدى كاتب العدل

الخطوة 8: إتمام الإفراغ

• التوجه لكاتب العدل أو الموثق
• تقديم شهادة سداد الضريبة مع المستندات الأخرى
• إتمام عملية الإفراغ ونقل الملكية رسمياً

المستندات المطلوبة لاستخراج الضريبة

للتسجيل الناجح، تحتاج للمستندات التالية:

من المتصرف (البائع):

• الهوية الوطنية (للسعوديين) أو الإقامة (لغير السعوديين)
• صك الملكية أو وثيقة الملكية الإلكترونية
• رقم الحساب البنكي (إذا كان هناك استرداد متوقع)

من المتصرف له (المشتري):

• الهوية الوطنية أو الإقامة
• شهادة الإعفاء من وزارة الإسكان (للمسكن الأول فقط)
• إثبات الدفعة المقدمة (إن لزم)

وثائق العقار:

• تفاصيل الصك (رقم، تاريخ، منطقة)
• وصف دقيق للعقار (نوع، مساحة، موقع)
• عقد البيع الابتدائي (إن وُجد)
• تقرير تقييم من جهة معتمدة (قد يُطلب في بعض الحالات)

ملاحظة مهمة: جميع المستندات يجب أن تكون سارية المفعول وواضحة. أي نقص قد يؤخر العملية.

مدة إصدار شهادة ضريبة التصرفات العقارية

التسجيل والسداد: فوري – يمكن إتمامه في نفس اليوم إلكترونياً إصدار الشهادة: تلقائي مباشرة بعد تأكيد السداد معالجة الطلبات المعقدة: قد تستغرق 1-3 أيام عمل إذا احتاجت مراجعة يدوية

نصيحة: لا تنتظر حتى اللحظة الأخيرة. سجّل التصرف وادفع الضريبة قبل موعد الإفراغ بأيام قليلة لتفادي أي تأخير غير متوقع.

تأثير ضريبة التصرفات العقارية على السوق العقاري

تطبيق ضريبة التصرفات العقارية أحدث تأثيرات ملموسة على السوق العقاري السعودي:

استقرار الأسعار: في البداية، سببت الضريبة بعض التباطؤ في المعاملات، خاصة بين الأفراد. لكن تدريجياً، ساهمت في استقرار الأسعار وتقليل المضاربات. البائعون أصبحوا أكثر واقعية في التسعير، والمشترون أكثر حذراً.

زيادة الشفافية: الإلزام بالتسجيل الإلكتروني قبل الإفراغ قضى على كثير من التعاملات غير الموثقة. الآن، كل معاملة مسجلة ومعروفة قيمتها الحقيقية، مما يصعّب التلاعب.

تحسين جودة المعروض: الضريبة دفعت المستثمرين للبحث عن فرص أكثر وضوحاً وتنظيماً. العقارات ذات الجودة العالية والمواقع الممتازة أصبحت أكثر طلباً، بينما انخفض الاهتمام بالعقارات ذات المشاكل القانونية أو التقييم المبالغ فيه.

تأثير على المسكن الأول: إعفاء المسكن الأول حتى مليون ريال كان له أثر إيجابي كبير. مكّن آلاف الأسر من التملك دون عبء ضريبي إضافي، ودعم برنامج الإسكان الحكومي.

التأثير على الاستثمار: بعض المستثمرين الصغار ترددوا بسبب التكلفة الإضافية. لكن المستثمرين الجادين وجدوا أن السوق المنظم أكثر أماناً وقابلية للتنبؤ. الاستثمار طويل الأجل أصبح أكثر جاذبية من المضاربة السريعة.

تأثير على الإيجارات: مع تسهيل التملك للمسكن الأول، انتقل البعض من الإيجار للتملك، مما خفف قليلاً من الضغط على سوق الإيجارات في بعض المناطق.

الإيرادات الحكومية: الضريبة أضافت مليارات الريالات سنوياً للإيرادات غير النفطية، مما يدعم مشاريع التنمية والبنية التحتية.

للحصول على تحليل أعمق حول تأثير هذه العوامل، يمكنك متابعة هل سينخفض العقار في السعودية؟ للاطلاع على التوقعات والتحليلات.

نصائح للتعامل مع الضريبة:

1. قيّم العقار بدقة: احصل على تقييم من جهة معتمدة لتفادي مشاكل مع الهيئة لاحقاً
2. تحقق من حالات الإعفاء: قبل الشراء، تأكد من استحقاقك لأي إعفاء متاح
3. احسب التكلفة الكاملة: ضع الضريبة (5%) ضمن ميزانيتك من البداية
4. لا تؤجل السداد: الغرامات (2% شهرياً) تتراكم بسرعة
5. احتفظ بجميع المستندات: لمدة 3 سنوات على الأقل للرجوع إليها عند الحاجة
6. استشر متخصصاً: في الحالات المعقدة (شركات، مقايضات، ميراث)، استعن بمستشار ضريبي

النهاية

هل تخطط لشراء أو بيع عقار؟ قبل اتخاذ القرار النهائي وحساب الضريبة المستحقة، احصل على تقييم دقيق ومعتمد من أرض للتقييم العقاري | Earth Value. تقييمنا الاحترافي يضمن أن قيمة العقار المعلنة تتوافق مع القيمة السوقية الحقيقية، مما يحميك من مراجعات الهيئة المستقبلية ويمنحك أساساً قوياً للتفاوض. فريقنا من المقيّمين المعتمدين يقدم تقارير شاملة مقبولة من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وجميع الجهات الرسمية. استثمر بثقة مع تقييم صحيح من أرض للتقييم العقاري – شريكك الموثوق في المعاملات العقارية. يمكنك زيارة موقع اكس لأرض للتييم العقاري.