الإفراغ العقاري والخطوات النظامية لنقل الملكية

في عالم العقارات، لا يكفي أن تتفق مع البائع على السعر وتدفع المبلغ لتصبح مالكاً قانونياً للعقار. الخطوة الحاسمة التي تحوّل الاتفاق الشفهي أو المكتوب إلى ملكية قانونية رسمية هي “الإفراغ العقاري” – الإجراء النظامي الذي يُنقل بموجبه حق الملكية من شخص إلى آخر ويُسجل رسمياً لدى وزارة العدل. بدون إتمام الإفراغ، تبقى الملكية باسم البائع الأصلي، ولا تملك أي حماية قانونية حقيقية، مهما دفعت من أموال.

مع التطور الرقمي الذي تشهده المملكة، تحوّل الإفراغ العقاري من إجراء يتطلب زيارات متعددة لكتابات العدل وانتظاراً طويلاً، إلى عملية إلكترونية سلسة يمكن إتمامها خلال دقائق عبر منصة “ناجز”. هذا التحول لم يوفر الوقت والجهد فقط، بل رفع مستوى الشفافية، قلل الأخطاء، وحمى حقوق جميع الأطراف بشكل أفضل.

في هذا الدليل الشامل، نشرح لك كل ما تحتاج لمعرفته عن الإفراغ العقاري: من التعريف الدقيق، إلى الأنواع المختلفة، الإجراءات التفصيلية خطوة بخطوة، الشروط والمتطلبات، المستندات اللازمة، الرسوم والضرائب، وحتى المدة الزمنية المتوقعة. وقبل البدء في أي عملية إفراغ، من الحكمة التأكد من القيمة العادلة للعقار من خلال الحصول على تقييم معتمد من جهة موثوقة مثل أرض للتقييم العقاري | Earth Value، لضمان حماية حقوقك المالية واتخاذ قرار مستنير. فهم ما هو التقييم العقاري وأهميته يساعدك على اتخاذ قرارات مالية سليمة قبل الإفراغ.

ما هو الإفراغ العقاري

التعريف النظامي: الإفراغ العقاري هو الإجراء القانوني الرسمي الذي يتم بموجبه نقل ملكية العقار (أرض، منزل، شقة، مبنى تجاري، إلخ) من المالك الحالي إلى مالك جديد، مع تسجيل هذا النقل في السجلات العقارية الرسمية لدى وزارة العدل أو الهيئة العامة للعقار.

المصطلحات المرادفة:

• نقل الملكية العقارية
• تسجيل الملكية
• نقل الصك
• توثيق البيع العقاري

لماذا يُسمى “إفراغ”؟ المصطلح يشير إلى “الإفراغ العقاري” صك الملكية من اسم المالك القديم وملئه باسم المالك الجديد.

ما الذي يحدث عند الإفراغ؟

1. إلغاء أو تعديل الصك القديم: الصك العقاري الأصلي (باسم البائع) يُلغى أو تُضاف إليه إشارة بنقل الملكية.

2. إصدار صك جديد: صك إلكتروني جديد يُصدر باسم المالك الجديد (المشتري)، يحتوي على:

• اسم المالك الجديد
• بيانات العقار (الموقع، المساحة، الحدود)
• رقم الصك الجديد
• تاريخ الإصدار

3. تحديث السجلات الرسمية: السجل العقاري الحكومي يُحدّث تلقائياً ليعكس المالك الجديد.

4. اكتمال الحقوق القانونية: المالك الجديد يحصل على كامل الحقوق:

• حق التصرف (بيع، رهن، تأجير)
• حق الانتفاع (استخدام، تطوير)
• الحماية القانونية الكاملة

ملاحظة مهمة: في حالات معينة، قد يحتاج المالك إلى إعادة تقييم الأصولالعقارية بعد الإفراغ لأغراض محاسبية أو استثمارية، خاصة للشركات والمؤسسات.

متى يكون الإفراغ ضرورياً؟

• عند بيع وشراء العقارات
• عند الهبة أو التنازل
• عند توزيع الإرث
• عند تصحيح أخطاء في الصكوك
• عند تحويل ملكية لجهة حكومية أو خاصة

الجهات المسؤولة:

• وزارة العدل: عبر منصة ناجز وكتابات العدل
• الهيئة العامة للعقار: للعقارات المسجلة في النظام العيني (نظام أحدث يُطبق تدريجياً)

أنواع الإفراغ العقاري

الإفراغ عن طريق البيع

التعريف: نقل ملكية العقار من البائع للمشتري مقابل مبلغ مالي متفق عليه.

الخصائص:

• الأكثر شيوعاً (يشكل أكثر من 80% من عمليات الإفراغ)
• يتضمن تبادلاً مالياً
• خاضع لضريبة القيمة المضافة (5%)

المتطلبات الأساسية:

1. اتفاق مُثبت على السعر:

• عقد بيع مكتوب (يُفضل موثق)
• تحديد السعر النهائي بوضوح
• تحديد شروط الدفع

2. موافقة الطرفين:

• البائع موافق على البيع بالسعر المحدد
• المشتري موافق على الشراء

3. دفع المبلغ: عبر قنوات آمنة (الإفراغ الآمن في ناجز):

• المبلغ يُحوّل لحساب وسيط مؤقت
• بعد إتمام الإفراغ، يُحول تلقائياً للبائع

4. دفع الضريبة: 5% من قيمة الصفقة لهيئة الزكاة والضريبة

الخطوات:

1. البائع يُدخل بيانات العقار والسعر في ناجز
2. المشتري يراجع ويوافق
3. المشتري يدفع المبلغ + الضريبة
4. النظام يُصدر الصك الجديد فوراً
5. المبلغ يُحول للبائع

الاستثناءات الضريبية:

• المسكن الأول للمواطن السعودي: يتحمل الصندوق العقاري جزءاً من الضريبة
• صفقات بين الحكومة والأفراد: قد تكون معفاة

الإفراغ عن طريق الهبة

التعريف: نقل ملكية العقار من شخص (الواهب) لآخر (الموهوب له) دون مقابل مالي (أو بمقابل رمزي)، غالباً بين الأقارب.

الخصائص:

• لا يوجد تبادل مالي حقيقي
• عادة بين أفراد الأسرة (والد – ابن، أخ – أخ، إلخ)
• معفى من الضريبة (في حالات محددة)

أنواع الهبة:

1. هبة بين الأقارب من الدرجة الأولى والثانية:

• الدرجة الأولى: الوالدان، الأبناء، الأخوة، الأزواج
• الدرجة الثانية: الأجداد، الأحفاد، الأعمام، الأخوال
• الإعفاء الضريبي: معفاة تماماً من ضريبة القيمة المضافة

2. هبة لغير الأقارب أو من درجات بعيدة:

• قد تخضع للضريبة (حسب الحالة)
• تحتاج توثيقاً أكثر دقة

المتطلبات:

1. إثبات صلة القرابة:

• سجل الأسرة (من أبشر)
• وثائق الأحوال المدنية

2. عقد هبة موثق: يوضح:

• نية الهبة بوضوح
• أن الواهب يتنازل طوعاً دون مقابل
• موافقة الموهوب له

3. عدم وجود نزاع أو ضغط: الهبة يجب أن تكون طوعية كاملة.

الخطوات (عبر ناجز):

1. اختيار خدمة “الهبات” (منفصلة عن البيع)
2. إدخال بيانات العقار والموهوب له
3. إرفاق إثبات القرابة
4. موافقة الطرفين إلكترونياً
5. إصدار الصك الجديد

ملاحظة: بعض الهبات (خاصة لغير الأقارب) قد تتطلب حضوراً شخصياً لكاتب العدل.

الإفراغ عن طريق الورثة

التعريف: نقل ملكية العقار من المتوفى إلى ورثته الشرعيين، أو من جميع الورثة إلى أحدهم.

السيناريوهات:

1. نقل من المتوفى للورثة جميعاً: الصك يُحدّث ليعكس ملكية مشتركة بين جميع الورثة (كل حسب نصيبه الشرعي).

2. نقل من الورثة لأحدهم: الورثة يتفقون على نقل العقار كاملاً لأحدهم (مقابل تعويض الآخرين أو بالتراضي).

3. بيع العقار وتوزيع الثمن: الورثة يبيعون العقار ويقسمون المبلغ حسب الأنصبة.

المتطلبات الخاصة:

1. صك حصر الورثة:

• يُستخرج من المحكمة الشرعية
• يُحدد جميع الورثة الشرعيين
• يُحدد نصيب كل وريث

2. موافقة جميع الورثة:

• توقيع جميع الورثة على الإفراغ
• أو توكيلات رسمية ممن لا يستطيع الحضور

3. معالجة حالات خاصة:

• ورثة قُصّر (أقل من 18 سنة): موافقة ولي الأمر أو المحكمة
• ورثة في الخارج: توكيلات موثقة من السفارات
• ورثة غائبون: إجراءات قضائية خاصة

الخطوات:

1. استخراج صك حصر الورثة
2. ربط صك العقار بصك حصر الورثة في نظام وزارة العدل
3. اتفاق الورثة على كيفية التصرف (نقل لأحدهم، بيع، تقسيم)
4. توثيق الاتفاق عبر ناجز أو كاتب عدل
5. إتمام الإفراغ

التحديات الشائعة:

• اختلاف الورثة
• صعوبة التواصل مع جميع الورثة
• وجود ورثة قُصّر
• طول المدة الزمنية (قد تستغرق أسابيع – أشهر)

إجراءات الإفراغ العقاري

التحقق من بيانات الصك

لماذا؟ قبل البدء في أي إجراء، يجب التأكد من صحة وسلامة الصك العقاري لتجنب المفاجآت.

ما يجب التحقق منه:

1. صحة الصك:

• هل الصك موجود ومسجل؟
• هل هو صك إلكتروني أم ورقي؟ (الإلكتروني أسهل وأسرع)
• رقم الصك صحيح؟

2. بيانات المالك:

• الاسم مطابق لهوية البائع؟
• لا يوجد أخطاء إملائية قد تسبب مشاكل

3. بيانات العقار:

• الموقع الدقيق (المدينة، الحي، رقم المخطط، رقم القطعة)
• المساحة (بالمتر المربع)
• الحدود (شمال، جنوب، شرق، غرب)
• نوع الاستخدام (سكني، تجاري، زراعي)

4. خلو الصك من القيود:

• لا يوجد رهن عقاري: إذا كان مرهوناً، يجب رفعه أو نقله
• لا يوجد حجز: قضائي أو إداري
• لا يوجد نزاع: دعوى قضائية حول الملكية
• لا يوجد وقف: العقار ليس وقفاً

5. حالة الصك:

• ساري المفعول: غير موقوف أو ملغى
• محدّث: البيانات حديثة ومطابقة للواقع

كيف تتحقق؟

عبر منصة ناجز:

1. الدخول على najiz.sa
2. خدمة “الاستعلام عن الصك”
3. إدخال رقم الصك أو رقم هوية المالك
4. النظام يعرض:
   • حالة الصك (ساري، موقوف)
   • وجود رهون
   • وجود حجوزات
   • بيانات العقار

عبر كتابة العدل (للصكوك القديمة): زيارة شخصية للتحقق من الصك الورقي.

نصيحة مهمة: لا تكتفِ بكلام البائع. تحقق بنفسك من الصك قبل الموافقة على أي شيء. في بعض الحالات المعقدة، قد تحتاج للاستعانة بمقيم عقاري معتمد يحمل رخصة مقيم عقاري صادرة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم) للتأكد من سلامة العقار وقيمته الفعلية.

الاتفاق بين أطراف الإفراغ

ما يجب الاتفاق عليه بوضوح:

1. السعر النهائي (في حالة البيع):

• السعر الإجمالي: كم المبلغ الكلي؟
• هل يشمل الضريبة أم لا؟ (وضّح هذه النقطة لتجنب سوء الفهم)
• طريقة الدفع: نقداً، تحويل بنكي، تمويل، إلخ
• موعد الدفع: عند الإفراغ، قبله، بعده؟

2. حالة العقار:

• كما هو (as-is): المشتري يقبل العقار بحالته الحالية
• أي التزامات على البائع: إصلاحات، تنظيف، إخلاء، إلخ

3. الالتزامات المالية المعلقة:

• فواتير الخدمات: من يدفع (كهرباء، ماء) حتى تاريخ الإفراغ؟
• رسوم الملكية: من يتحملها؟

4. الموعد:

• متى سيتم الإفراغ؟ حدد تاريخاً أو إطاراً زمنياً

5. المسؤوليات:

• من يقوم بالإجراءات؟ (البائع، المشتري، وكيل)
• من يتحمل التكاليف الإضافية؟ (رسوم، توثيق)

التوثيق المُسبق:

عقد بيع أولي (Sale Agreement): رغم أن الإفراغ الرسمي هو الملزم قانوناً، يُفضل كتابة عقد أولي يوضح:

• هوية الطرفين
• بيانات العقار
• السعر المتفق عليه
• شروط الصفقة
• ماذا يحدث إذا تراجع أحد الطرفين

فائدته: حماية قانونية مبدئية، إثبات النوايا، تسهيل حل أي نزاع.

نصيحة: لا تعتمد على اتفاقات شفهية. اكتب كل شيء.

توثيق عملية الإفراغ

الطريقة الحديثة: الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز

الخطوات التفصيلية:

1. دخول البائع على ناجز:

• najiz.sa
• تسجيل الدخول بالنفاذ الوطني (بيانات أبشر)

2. اختيار الخدمة:

• “جميع الخدمات الإلكترونية”
• “الرهون والعقارات”
• “الإفراغ العقاري الإلكتروني”

3. تقديم طلب جديد:

• اضغط “تقديم طلب جديد”
• اختر نوع الإفراغ:
  • بيع: مقابل مبلغ مالي
  • هبة: بدون مقابل

4. اختيار العقار وإدخال البيانات:

• اختر العقار من قائمتك
• أدخل بيانات المشتري/المستفيد (رقم الهوية)
• حدد السعر (إذا كان بيعاً)
• راجع البيانات بدقة

5. إرسال الطلب:

• النظام يُجري تحققات تلقائية (صحة الصك، عدم وجود قيود)
• يُرسل إشعاراً للطرف الآخر

6. موافقة المشتري/المستفيد:

• المشتري يدخل على حسابه في ناجز
• يراجع التفاصيل
• يوافق أو يرفض

7. الدفع (إذا كان بيعاً):

• المشتري يدفع المبلغ عبر الإفراغ الآمن:
  • المبلغ يذهب لحساب وسيط
  • بعد إتمام الإفراغ، يُحول للبائع تلقائياً
• المشتري يدفع الضريبة (5%) مباشرة لهيئة الزكاة والضريبة

8. التوقيع الإلكتروني:

• كلا الطرفين يوقعان إلكترونياً
• التوقيع معتمد ومُلزم قانونياً

9. إصدار الصك الجديد:

• فوراً بعد اكتمال الخطوات، النظام يُصدر صك إلكتروني جديد
• الصك يظهر في حساب المالك الجديد
• يمكن تحميله وطباعته

10. تحويل المبلغ للبائع:

• تلقائياً، المبلغ المحجوز يُحول لحساب البائع

المدة الإجمالية: من 10 دقائق إلى ساعة (إذا كانت جميع الشروط مستوفاة).

الطريقة التقليدية: الحضور لكتابة العدل

متى تُستخدم؟

• صكوك ورقية قديمة (لم تُحول لإلكترونية)
• حالات معقدة (ورثة كثيرون، نزاعات محلولة، إلخ)
• عقارات خاصة (زراعية كبيرة، مناطق محمية)

الخطوات:

1. حضور الطرفين (أو وكلاؤهما) لكتابة العدل
2. تقديم المستندات (صك، هويات، عقد بيع)
3. كاتب العدل يراجع ويوثق
4. دفع الرسوم
5. إصدار صك جديد (قد يستغرق أياماً)

المدة: عدة أيام إلى أسبوع.

مفهوم الإفراغ الإلكتروني

التعريف: الإفراغ الإلكتروني هو إجراء نقل ملكية العقار بشكل كامل عبر منصة إلكترونية (ناجز) دون الحاجة لزيارة كتابة العدل، باستخدام الصكوك الإلكترونية، التوقيع الإلكتروني، والدفع الإلكتروني الآمن.

متى بدأ؟ أُطلقت الخدمة رسمياً في سبتمبر 2020، وتطورت باستمرار منذ ذلك الحين.

لماذا أُطلق؟ وفقاً لوزير العدل وليد بن محمد الصمعاني: “المملكة تسعى للتقليل من المعاملات الورقية وتحويلها لإلكترونية، لتوفير الوقت والجهد وزيادة الشفافية.”

المميزات:

1. السرعة:

• إنجاز فوري (دقائق بدلاً من أيام)
• لا انتظار، لا طوابير

2. السهولة:

• من أي مكان (منزلك، مكتبك)
• واجهة بسيطة وواضحة
• خطوات منطقية

3. الأمان:

• توقيع إلكتروني معتمد
• تحويلات بنكية آمنة عبر الإفراغ الآمن
• حماية من الاحتيال

4. الشفافية:

• جميع الخطوات موثقة إلكترونياً
• إشعارات فورية لكل طرف
• إمكانية متابعة الحالة لحظياً

5. التوفير:

• لا تكاليف سفر أو وقت ضائع
• رسوم أقل (نسبياً) من الطريقة التقليدية

6. على مدار الساعة:

• 24/7 – متى ما أردت

الشروط الأساسية للإفراغ الإلكتروني:

1. صك إلكتروني: إذا كان الصك ورقياً، يجب تحويله أولاً.

2. خلو من القيود: لا رهون، حجوزات، نزاعات.

3. حسابات بنكية موثقة: للبائع والمشتري، مسجلة في أبشر.

4. ضمن الحدود المسموحة:

• الحد الأعلى: 20 مليون ريال
• الحد الأدنى: 1,000 ريال

الصفقات الأكبر تتطلب مراجعة كتابة العدل.

الإفراغ العقاري الإلكتروني

الفرق بين “الإفراغ الإلكتروني” و “الإفراغ العقاري الإلكتروني”: المصطلحان يُستخدمان بالتبادل. “الإفراغ العقاري الإلكتروني” هو الاسم الرسمي الكامل للخدمة على منصة ناجز.

الخدمات المتاحة ضمن الإفراغ العقاري الإلكتروني:

1. الإفراغ للبيع: نقل ملكية مقابل مبلغ مالي.

2. الإفراغ للهبة: نقل ملكية بدون مقابل (بين أقارب عادة).

3. الإفراغ بين الورثة: نقل من المتوفى للورثة أو بين الورثة.

4. الإفراغ الجزئي: نقل جزء من العقار (إذا كان الصك يسمح بالتجزئة).

التقنيات المستخدمة:

1. التوقيع الإلكتروني:

• معتمد من المركز الوطني للتصديق الرقمي
• قوة قانونية كاملة (مثل التوقيع اليدوي)

2. الإفراغ الآمن (Escrow):

• حساب وسيط يحتفظ بالمبلغ مؤقتاً
• يحمي البائع والمشتري
• التحويل تلقائي بعد إتمام الإفراغ

3. التحقق الآلي:

• النظام يتحقق تلقائياً من:
  • صحة الصك
  • خلوه من القيود
  • أهلية الأطراف
  • توفر الأموال

4. الربط مع الجهات الحكومية:

• هيئة الزكاة والضريبة (لجباية الضريبة)
• البنوك (لرفع الرهون)
• البلديات (للتحقق من المخططات)

الإحصائيات (حتى 2025):

• أكثر من مليون عملية إفراغ إلكتروني منذ الإطلاق
• نسبة الإنجاز خلال ساعة واحدة: أكثر من 85%
• رضا المستخدمين: أكثر من 90%

شروط الإفراغ العقاري

الشروط المتعلقة بالأطراف:

1. الأهلية القانونية:

• العمر: +18 سنة
• الأهلية العقلية: عاقل، غير محجور عليه
• الرضا التام: غير مُجبر أو تحت ضغط

2. الهوية الصحيحة:

• للسعوديين: بطاقة هوية وطنية سارية
• للمقيمين: إقامة سارية + جواز سفر
• للأجانب المالكين: حسب الأنظمة (في مناطق محددة فقط)

3. حساب بنكي موثق:

• مسجل في أبشر
• متصل بالنفاذ الوطني

الشروط المتعلقة بالعقار:

1. وجود صك إلكتروني ساري:

• الصك محدّث ومسجل في نظام وزارة العدل
• إذا كان ورقياً، يجب تحويله أولاً

2. خلو الصك من القيود:

• لا رهن عقاري: أو موافقة البنك على رفعه/نقله
• لا حجز: قضائي أو إداري
• لا نزاع: دعوى قضائية حول الملكية
• لا وقف: ليس عقار وقف

3. بيانات واضحة ومطابقة:

• الموقع، المساحة، الحدود محددة بوضوح
• رقم القطعة موجود في المخطط المعتمد

4. ملكية كاملة:

• البائع يملك العقار بالكامل (أو حصة محددة إذا كان هناك ملاك آخرون)

الشروط المتعلقة بالصفقة (للإفراغ الإلكتروني):

1. قيمة الصفقة ضمن الحدود:

• الحد الأدنى: 1,000 ريال
• الحد الأعلى: 20,000,000 ريال

2. تعهد بصحة المعلومات:

• الطرفان يتعهدان بصحة كل ما يُدخلانه
• مساءلة قانونية في حال الكذب

3. عدم إمكانية الإلغاء بعد الموافقة: بمجرد موافقة المشتري، لا يمكن للبائع إلغاء الطلب.

الشروط الخاصة (حسب نوع العقار):

للأراضي الزراعية:

• موافقة صندوق التنمية الزراعية
• موافقة وزارة البيئة والمياه والزراعة (للمساحات الكبيرة)

للعقارات في مناطق خاصة:

• موافقات من الجهات المعنية (هيئة تطوير، أمانة، إلخ)

للعقارات المرهونة:

• رفع الرهن: سداد القرض كاملاً وإصدار فك الرهن
• أو نقل الرهن: موافقة البنك على نقل الرهن للمشتري

للعقارات المشتركة:

• موافقة جميع الملاك المشتركين

المستندات المطلوبة للإفراغ العقاري

صك الملكية

الوثيقة الأساسية والأهم.

أنواع الصكوك:

1. الصك الإلكتروني:

• موجود في نظام وزارة العدل
• يمكن الوصول إليه عبر ناجز فوراً
• هذا هو المطلوب للإفراغ الإلكتروني
• لا يحتاج نسخاً ورقية

2. الصك الورقي:

• صادر قبل التحول الرقمي
• يجب تحويله لإلكتروني أولاً قبل الإفراغ الإلكتروني

كيفية تحويل الصك الورقي لإلكتروني:

1. الدخول على ناجز
2. خدمة “تحديث الصكوك” أو “تحويل الصك لإلكتروني”
3. رفع صورة الصك الورقي
4. النظام يراجع ويتحقق
5. قد يتطلب زيارة كتابة العدل (في حالات معينة)
6. إصدار صك إلكتروني بديل

ما يجب أن يحتويه الصك:

• رقم الصك
• اسم المالك (مطابق للهوية)
• موقع العقار (مدينة، حي، مخطط، قطعة)
• المساحة بالمتر المربع
• الحدود (شمال، جنوب، شرق، غرب)
• نوع الاستخدام
• تاريخ الإصدار

بيانات أطراف الإفراغ

للبائع/الواهب:

• رقم الهوية الوطنية (للسعوديين)
• رقم الإقامة (للمقيمين)
• رقم الآيبان (IBAN) للحساب البنكي
• رقم الجوال المسجل في أبشر

للمشتري/المستفيد:

• نفس المتطلبات أعلاه

في حالة التوكيل: إذا كان أحد الطرفين لا يستطيع الحضور/التنفيذ بنفسه:

• توكيل رسمي من كتابة العدل
• صلاحية التوكيل: يجب أن تشمل صراحة حق الإفراغ العقاري
• بيانات الوكيل: هوية + حساب بنكي + جوال

في حالة الورثة:

• صك حصر الورثة: يُحدد جميع الورثة ونصيب كل منهم
• موافقات جميع الورثة: توقيعات أو توكيلات
• بيانات كل وريث: هوية + حساب (إذا كانوا سيستلمون أموالاً)

للقُصّر (ورثة أقل من 18 سنة):

• موافقة ولي الأمر الشرعي
• أو أمر من المحكمة (في بعض الحالات)

المستندات الداعمة

حسب الحالة، قد تحتاج إلى:

1. إذا كانت الأرض مرهونة:

• خطاب فك الرهن من البنك (إذا تم السداد)
• أو خطاب موافقة البنك على نقل الرهن للمشتري

2. إذا كانت زراعية:

• موافقة صندوق التنمية الزراعية
• موافقة وزارة البيئة (للمساحات الكبيرة)

3. إذا كان نقل جزئي:

• مستند تجزئة من البلدية
• يُحدد الجزء المُراد نقله بوضوح

4. إذا كان هبة:

• سجل الأسرة: إثبات صلة القرابة
• عقد هبة موثق (في بعض الحالات)

5. إذا كان بيع بموجب حكم قضائي:

• نسخة من الحكم النهائي
• صك التنفيذ

6. عقد البيع الأولي (اختياري لكن مُفضل):

• عقد مكتوب بين البائع والمشتري
• يوضح السعر والشروط
• يُستخدم كمرجع في حال خلاف

ملاحظة مهمة: في الإفراغ الإلكتروني، معظم المستندات لا تُرفع يدوياً. النظام يتحقق منها تلقائياً من الجهات المعنية (البنوك، البلديات، الخ). أنت تحتاجها فقط للتأكد الشخصي قبل البدء.

الرسوم والضرائب المرتبطة بالإفراغ العقاري

1. ضريبة القيمة المضافة (VAT) – 5%:

المبلغ: 5% من قيمة الصفقة (السعر المتفق عليه).

من يدفع: قانونياً: المشتري (لكن قد يتفق الطرفان على تقاسمها).

متى: عند إتمام الإفراغ، تُدفع مباشرة لهيئة الزكاة والضريبة عبر النظام.

مثال:

• سعر العقار: 1,000,000 ريال
• الضريبة: 1,000,000 × 0.05 = 50,000 ريال

الاستثناءات:

• الهبات بين الأقارب (الدرجة الأولى والثانية): معفاة
• الإرث: معفى
• المسكن الأول للمواطن السعودي: يتحمل صندوق التنمية العقارية جزءاً من الضريبة (حسب الشروط)

2. رسوم الإفراغ:

المبلغ: تتفاوت قليلاً، لكن عادة:

• إلكتروني: 200 – 500 ريال (حسب قيمة العقار)
• تقليدي (كتابة عدل): 500 – 1,000 ريال

لمن: وزارة العدل.

متى: عند إصدار الصك الجديد.

3. رسوم إدارية أخرى (حسب الحالة):

تحديث الصك الورقي (تحويله لإلكتروني):

• 100 – 300 ريال

تجزئة الأرض (إذا كان نقل جزئي):

• تُدفع للبلدية
• 1,000 – 3,000 ريال (حسب المساحة والمنطقة)

رسوم فك الرهن (إذا كان العقار مرهوناً):

• قد يفرض البنك رسوماً إدارية: 100 – 500 ريال

4. رسوم التحويل البنكي:

• عادة بسيطة جداً: 0 – 50 ريال
• أو مجانية (في بعض البنوك)

5. رسوم الوساطة العقارية (إن وُجدت):

• إذا تم البيع عبر مكتب عقاري
• عادة: 2 – 2.5% من قيمة الصفقة
• ليست رسماً حكومياً، بل أتعاب المكتب

الإجمالي التقريبي:

مثال شامل (بيع عقار بـ 800,000 ريال):

• سعر العقار: 800,000 ر
• ضريبة 5%: 40,000 ر
• رسوم إفراغ: 300 ر
• رسوم بنكية: 30 ر
• الإجمالي للمشتري: 840,330 ر تقريباً

ملاحظة: عند التفاوض على السعر، وضّح من يتحمل الضريبة:

• “السعر شامل الضريبة”
• أو “السعر دون الضريبة” (المشتري يضيف 5%)

المدة الزمنية للإفراغ العقاري

مدة الإفراغ الإلكتروني

الحالة المثالية (جميع الشروط مستوفاة، لا تعقيدات):

من 10 دقائق إلى ساعة واحدة

الخطوات الزمنية:

1. البائع يُدخل البيانات ويُرسل: 5-10 دقائق
2. التحقق التلقائي من النظام: فوري (ثوانٍ)
3. المشتري يراجع ويوافق: 5-15 دقيقة
4. الدفع (المبلغ + الضريبة): 5-20 دقيقة
5. إصدار الصك الجديد: فوري – 30 دقيقة

الإجمالي: أقل من ساعة في معظم الحالات.

الحالات الأكثر شيوعاً:

بيع بسيط (عقار بدون رهن أو تعقيدات):

• 30 دقيقة – ساعة واحدة

هبة بين أقارب:

• 20 دقيقة – ساعة
• أسرع قليلاً (لا دفع ضريبة)

عقار مرهون (يحتاج موافقة بنك):

• يوم واحد – 3 أيام عمل
• الانتظار على موافقة البنك

أرض زراعية:

• 2 – 7 أيام
• الانتظار على موافقات صندوق التنمية الزراعية ووزارة البيئة

نقل ملكية ورثة:

• 3 أيام – عدة أسابيع
• يعتمد على:
  • وجود صك حصر الورثة (إذا لم يكن موجوداً: +أسبوع – أسبوعان)
  • سرعة جمع موافقات جميع الورثة
  • وجود ورثة قُصّر أو في الخارج

صك ورقي قديم:

• 3 – 10 أيام
• الوقت اللازم لتحويله لإلكتروني

الإحصائيات الرسمية (من وزارة العدل، 2024-2025):

• 85% من عمليات الإفراغ الإلكتروني تُنجز خلال ساعة واحدة
• 95% تُنجز خلال يوم واحد
• 99% تُنجز خلال 3 أيام

العوامل المؤثرة على سرعة الإجراء

عوامل تُسرّع:

1. الصك إلكتروني وسليم: جاهز للإفراغ فوراً.

2. خلو من القيود: لا رهون، لا حجوزات، لا نزاعات.

3. حسابات بنكية جاهزة: موثقة ونشطة.

4. جاهزية الأطراف: كلاهما جاهز للموافقة فوراً.

5. قيمة ضمن الحدود: 1,000 – 20,000,000 ريال.

عوامل تُبطئ:

1. وجود رهن عقاري:

• الحاجة لموافقة البنك: +1-3 أيام
• أو رفع الرهن (سداد القرض): +1-7 أيام

2. صك ورقي قديم:

• تحويله لإلكتروني: +3-10 أيام

3. عقار زراعي أو خاص:

• موافقات إضافية: +2-7 أيام

4. نقل جزئي:

• تجزئة أولاً من البلدية: +3-10 أيام

5. مشاكل في البيانات:

• أخطاء في الصك، تضارب في المعلومات: +عدة أيام للتصحيح

6. ورثة متعددون:

• جمع الموافقات: +أيام إلى أسابيع
• ورثة في الخارج: +أسابيع (توكيلات من السفارات)

7. نزاعات أو حجوزات:

• حلها قضائياً أولاً: +أسابيع إلى أشهر

8. قيمة أكبر من 20 مليون:

• مراجعة يدوية، كتابة عدل: +عدة أيام

9. تعطل تقني أو صيانة:

• نادر، لكن قد يحدث: +ساعات

نصائح لتسريع الإجراء:

1. جهّز كل شيء مسبقاً: صك، حسابات، موافقات
2. تحقق من الصك قبل البدء: استخدم خدمة الاستعلام في ناجز
3. تواصل مع الطرف الآخر: اتفقوا على موعد محدد
4. استخدم الإفراغ الإلكتروني: أسرع بكثير من التقليدي
5. إذا كان هناك رهن: ابدأ إجراءات فكه/نقله مبكراً
6. لا تؤجل: بمجرد الاتفاق، نفّذ

المقارنة بالماضي: قبل الإفراغ الإلكتروني (ما قبل 2020):

• الإفراغ التقليدي: 3-7 أيام كحد أدنى
• مع تعقيدات: أسابيع – أشهر

الآن (2025):

• الإفراغ الإلكتروني: أقل من ساعة في معظم الحالات
• توفير 90%+ من الوقت

النهاية

هل تستعد لإفراغ عقاري؟ قبل إتمام الصفقة وتوقيع الإفراغ النهائي، خطوة واحدة حاسمة يمكن أن توفر عليك عشرات الآلاف من الريالات أو تحميك من خسارة فادحة: التقييم المعتمد. أرض للتقييم العقاري | Earth Value تقدم لك خدمات تقييم احترافية تضمن معرفة القيمة السوقية العادلة للعقار قبل الإفراغ. سواء كنت بائعاً يريد التأكد من عدم بيع عقاره بأقل من قيمته الحقيقية، أو مشترياً يخشى دفع أكثر من السعر العادل، فريقنا من المقيمين المعتمدين يستخدم أحدث المنهجيات المهنية وبيانات السوق الفعلية لتحديد القيمة الدقيقة. إذا كنت في الرياض، يمكنك الاستعانة بمقيم عقاري معتمد في الرياض لضمان تقييم دقيق يعكس واقع السوق المحلي. تقاريرنا معترف بها من البنوك والجهات الحكومية والمحاكم، وتوفر لك الثقة الكاملة في قرارك. الإفراغ العقاري خطوة لا رجعة فيها – فبمجرد إتمامه وإصدار الصك الجديد، تنتقل الملكية نهائياً. لا تُخاطر بأموالك بناءً على تقديرات شخصية أو أسعار مُعلنة غير دقيقة. احصل على تقييم معتمد منأرض للتقييم العقاري | Earth Value قبل الإفراغ، واتخذ قرارك بثقة مبنية على أرقام حقيقية ومعايير مهنية صارمة. يمكنك زيارة موقع اكس لأرض للتييم العقاري.